不動産会社がAI導入前に確認すべき規制・規約：宅建業法・表示規約・個人情報・レインズ、AIに任せてよいのはどこまで？

※本記事は2026年10月時点の情報に基づいています。本文中の[ ]内の番号は、末尾の出典一覧に対応します。

不動産会社のAI導入で、「これ、やっていいの？」という問いに詰まることがあると思います。重説の下書きをAIに作らせてよいのか。物件紹介文を自動生成してそのまま掲載してよいのか。入居者の問い合わせ履歴をクラウドのAIに渡してよいのか。レインズの物件情報をAIに読ませてよいのか。

不動産業は、宅建業法、表示規約、個人情報保護法、そして業界共通システムの利用規約と、「文書と情報の扱い」を縛るルールが多い業界です。

本記事では、不動産会社がAIを導入する前に確認しておくべき規制・規約を、「どの業務で」「何が・どこまで」制約になるのかという切り口で整理します。弁護士ではないAI事業者の立場から、公開されている法令・規約・行政の見解を踏まえて記載します。個別の案件での最終判断は、顧問弁護士等にご確認ください。

全体像：業務ごとに、何が制約になるか

まず全体の対応表を整理します。よく検討に挙がる6つの業務について、関係するルールと、現時点でAIに任せてよいと読める範囲を並べています。

表を見て気づくのは、「AIに任せてよい範囲」がどの業務でも「下書き、読み取り、一次対応」に収まっていることです。ルールが縛っているのは「最終的な責任を人から外すこと」と「他者のデータを勝手に使うこと」の2つで、生成AIを使うこと自体を縛るルールはありません。

以下、ルールごとに中身を見ていきます。

宅建業法：「下書き」はAI、「説明と記名」は宅建士。読み上げは検討中

重要事項説明書や契約書へのAI活用で、法令上動かせない線は3つです。

• 重要事項の説明は、宅地建物取引士が行う(35条1項)。
• 説明の際に宅建士証を提示する(35条4項)。
• 35条書面(重説)、37条書面(契約書)に宅建士が記名する(35条5項、37条3項)。

押印は2022年5月18日施行の改正で廃止され、書面は電磁的方法での提供が可能になりました。ただし、「誰が説明し、誰が記名するか」は変わっていません。AIが作った書類に誤りがあっても、責任はAIの提供者ではなく宅建業者と宅建士に残ります。

国交省は「補助ツール」としてのAI活用を後押ししている

この領域は2025年から2026年にかけて動きが速く、時系列で押さえておきます。

​現時点(2026年10月)での整理は以下の通りです。

AIに任せてよいと読める範囲：重説・契約書・媒介契約書の下書き作成、物件調査資料の整理、記載漏れのチェック。国交省の実証事業も「書類作成業務」が対象です。

宅建士が必ず担う範囲：説明そのもの、宅建士証の提示、記名。ここは法令上明確です。

解釈に幅がある範囲：AIによる読み上げや録画動画での説明。国交省は2020年に「一方的にビデオを流すだけでは重要事項説明と認められない」と回答しており、2026年7月の実施計画でも「読上げには宅建士の立会いが必要」が現状の整理です。立会いが不要な場合の明確化は検討中で、結論は未公表です。現時点では「宅建士の立会いのもとで補助的に使う」が安全側の読み方です。

なお「国交省がAI活用の考え方を公表した」と語られることがありますが、その実体は2026年3月の通知文と既存デジタルサービスの一覧です。場面ごとに「AIでここまでやってよい」を示したガイドラインは、まだ存在しません。

広告・書類の自動生成に関係するその他の条文

• 32条(誇大広告等の禁止)：所在・規模・環境・価格などについて、著しく事実に相違する表示や誤認させる表示の禁止。AI生成の広告文に最も直接関係します。
• 33条(広告開始時期の制限)：工事完了前の物件は、建築確認等の後でなければ広告不可。自動入稿のタイミング制御に関係します。
• 34条(取引態様の明示)：広告時に売主・代理・媒介の別を明示。生成文の必須項目です。
• 34条の2(媒介契約)：書面作成と記名押印(電磁的方法可)。契約書の自動生成でも書面要件は残ります。

なお、AI推進法(2025年6月4日公布)は、AIを活用する事業者に対して適正な活用への努力義務と国の施策への協力を定めていますが(7条)、不動産会社に具体的な手続きを課すものではありません。

表示規約・景表法：AIが書いた紹介文は、「盛りすぎ」と「書き漏れ」の両方で違反する

物件紹介文や広告をAIで生成するときにかかるのが、「不動産の表示に関する公正競争規約」(表示規約)です。景品表示法に基づく業界の自主ルールで、消費者庁と公正取引委員会が認定しています。直近の改正は2022年9月1日施行です。

AI生成文で起きやすい違反は、「盛りすぎ」と「書き漏れ」の2方向にあります。

盛りすぎ：特定用語の使用基準(規約18条)

次の用語は、合理的な根拠資料を現に持っている場合を除いて使えません。

​最上級と安さの表現は、根拠となる事実を併せて表示することも条件です。採光・通風・眺望・静かさ・周辺環境について実際より優良と誤認させる表示も禁止されています(規約23条)。言葉を巧みに並べるのが得意な生成AIは、放っておくとこのリストの言葉を使います。禁止用語のリストをプロンプトと後工程のチェックの両方に入れることで大半は防げます。

書き漏れ：必要表示事項(規約8条・別表)

賃貸住宅のインターネット広告には、取引態様、所在地、交通、構造・階数、面積、建築年月、入居可能時期、賃料、敷金・礼金、管理費、家賃保証会社との契約条件、情報公開日と次回更新予定日など、別表で定められた項目をすべて表示する必要があります。

首都圏不動産公正取引協議会の資料で、実際に漏れが多いとされているのは次の項目です(公取協通信第370号[14]、研修資料[15])。

• 情報登録日・更新日(2026年6月度の違約金事案では9件すべてで該当)
• 家賃保証会社との契約が必要な旨と保証料の額
• 火災保険の加入が必要な旨
• 鍵交換費用、退去時クリーニング費用など入退居時に発生する費用
• リフォームの内容と時期

これらは「文章の質」の問題ではなく「データが揃っているか」の問題です。AIに紹介文を書かせる前に、必要表示事項が埋まっているかを機械的にチェックする工程を入れる方が、文章の生成より効果的です。

その他、AI化で生じやすいもの

• 徒歩所要時間：道路距離80mにつき1分、1分未満は切り上げ、起点は建物の出入口(施行規則9条)。地図サービスの所要時間をそのまま転記するとズレます。
• おとり広告(規約21条)：成約済み物件の掲載継続。連合会のおとり広告ガイドライン[12]は、更新期間を最長2週間としています。自動入稿を増やすほど、自動削除の仕組みも必要になります。
• ステルスマーケティング規制(2023年10月1日施行)：従業員や依頼した第三者によるSNS投稿や「お客様の声」の恣意的な引用が対象です。AIで口コミ風の文章を量産するのは、この規制の対象になり得ます(消費者庁[16])。

違反したとき

警告または50万円以下の違約金、警告に従わない場合は500万円以下の違約金・資格停止・除名です(規約27条)。事業者名と違反概要が公表されることもあります。景表法は2024年10月1日施行の改正で、優良誤認・有利誤認への直罰規定(100万円以下の罰金)が新設されています(消費者庁[17])。

なお、2026年10月時点で、公取協が「AI生成の広告文」に特化した注意喚起を出した事実は確認できませんでした。ただし、規約は媒体や生成手段を問わず適用されます。動画の音声やSNS投稿も対象であることが公取協通信で解説されています。

個人情報保護法：顧客情報をAIに渡すときの3つの問い

顧客の氏名・連絡先・年収、入居者の問い合わせ履歴、商談の録音。不動産会社がAIに読ませたいデータには個人データが多く含まれます。個人情報保護委員会は2023年6月2日に「生成AIサービスの利用に関する注意喚起等[18]」を公表しており、事業者への要点は2つです。

1. 個人情報を含むプロンプトを入力する場合は、特定した利用目的の範囲内であることを十分に確認する。
2. 本人の同意なく入力した個人データが、応答出力以外の目的(機械学習など)で取り扱われる場合は法違反のおそれがある。提供事業者が学習に利用しないことを十分に確認する。

これを導入検討の場面に置き換えると、3つの問いになります。

​3つ目について補足します。クラウド事業者が契約上データを取り扱わず、適切なアクセス制御がある場合は、第三者提供にも委託にも当たらない、というのが個人情報保護委員会の考え方です(いわゆるクラウド例外)。ただし、この整理が生成AIサービスにそのまま適用できるかを委員会が明示した資料は確認できていません。堅実に進めるなら、ベンダーを委託先として扱い、安全管理措置を契約で確認する形が無難です。ベンダーに顧客データを渡して開発を依頼する場合は、典型的な委託です。

2026年改正法：成立済み、ただし未施行

個人情報保護法の改正法(令和8年法律第56号)が2026年7月10日に成立し、17日に公布されました(個人情報保護委員会[21])。施行は公布から2年以内の政令で定める日で、2026年10月時点では未施行です。AIに関係する改正点は3つあります。

• 統計作成等の特例：統計情報の作成や、それと整理できるAI開発にのみ使われる場合、公表・書面合意などの条件付きで本人同意なしの第三者提供が可能に。
• 委託先の義務：委託先にも、委託業務の範囲を超えた利用の禁止が直接課される。
• 課徴金制度：不適正利用・不正取得・第三者提供制限違反などが対象。

自社の顧客データで独自のAIを学習させたい場合、新しい特例が使えるのは施行後です。それまでは現行法の利用目的の範囲で整理する必要があります。

なお、不動産業向けの個人情報ガイドラインは、2017年5月の改正法全面施行により個人情報保護委員会のガイドラインに一元化されています(PPC Q&A 16-1[22])。業界団体による生成AI利用ガイドラインは、調べた範囲では確認できませんでした。

レインズ・ポータルの利用規約：物件データを「AIに読ませる」前に見るべき条項

法律ではなく「規約」の話ですが、AI導入で最も見落とされやすいのがここです。レインズ(指定流通機構)の物件情報をAIに読ませて社内データベースを作る、という構想には、利用規約の壁があります。

4機構のレインズ利用ガイドラインに共通する骨子は次の4点です(条文は中部圏不動産流通機構の令和7年1月版[23]による)。

​違反時の処分は注意・戒告・利用停止・除名で、注意処分から会員名が公表されます(東日本流通機構の2013年規程改訂概要[25])。東日本流通機構は、外部のプログラム会社へのID貸与と、未認可ソフトによる大量取得を名指しで禁止[24]しています。

ここから言えることは2つです。

1. 「自社で取得した物件情報」と「レインズから見た物件情報」は別物。 前者は自社のデータとしてAIに渡せますが、後者は機構のデータです。AI導入の設計では、この2つを混同してはいけません。
2. ポータルサイトや業者間ツールの規約は、個別に読むしかない。 主要ポータルの不動産会社向け規約では、営利目的の二次利用や第三者への再配布の禁止は書かれていますが、AI学習や自動取得を名指しした条項は、公開されている範囲では確認できませんでした。掲載契約の個別規約が優先する構造なので、導入前に自社の契約書を確認する必要があります。業者間流通プラットフォームや一括入稿ツールも同様です。

賃貸住宅管理業法と、画像生成・著作権

賃貸住宅管理業法：AIベンダーに任せると「再委託」になる

管理会社が問い合わせ対応や点検報告の作成をAIやベンダーに任せるとき、賃貸住宅管理業法(2021年6月全面施行)の3つの規定が関係します。

• 再委託の制限(15条)：管理業務の全部を他者に再委託することは禁止。一部の再委託は可能ですが、管理業者自身が再委託先を指導監督することが前提です(解釈・運用の考え方[27])。
• 重要事項説明への記載(13条)：オーナーとの管理受託契約の重説には、再委託する業務の内容と再委託予定者を記載します。再委託先を変えたときは、その都度オーナーへ通知が必要です(国交省FAQ集[28] 3(2)-15)。
• 定期報告(20条)：報告事項には入居者からの苦情の発生状況・対応状況が含まれます。AIが一次対応した問い合わせも、苦情を伴うものは記録・報告の対象です。

なお、「解釈・運用の考え方」では、苦情対応のみを行い維持・修繕を行わない場合は法定の「維持保全」に該当しないとされています。問い合わせ対応単体をAI化すること自体は法定管理業務の再委託には当たらないと読めますが、修繕手配まで自動化すると話が変わります。この線引きは設計時に確認してください。

サブリースを行う会社はもう1点。オーナー向けの提案文やLPをAIで生成する場合、それは28条(誇大広告の禁止)の対象です。「家賃保証」と書くなら、見直しの有無と借地借家法による減額可能性をその文言に隣接して表示する必要があります(サブリースガイドライン[29])。AIは「○年家賃保証！」のような断定表現を生成しがちなので、生成後のチェックが必要です。

画像生成・著作権：他社の写真をAIに読ませるのは三重に危ない

物件写真には著作権があります。賃貸物件の写真を競合サイトに無断掲載した事案で、構図やアングルに撮影者の個性が表れるとして著作物性を認め、損害賠償を認めた判決があります(東京地裁令和6年2月7日、全日本不動産協会の解説[32]による)。

他社の物件写真をAIで読み込んで加工する行為は、次の3つに同時に触れます。

1. 著作権法上の複製。AI学習を許す権利制限(30条の4)は「享受目的」が併存すると適用されず、加工して広告に使うのは享受目的です(文化庁「AIと著作権に関する考え方について[30]」2024年3月)。
2. レインズ・ポータル規約の無断転用禁止(前章)。
3. 表示規約の写真表示ルール(次項)。

自社で撮影した写真を使う分には問題ありません。誰が撮った写真か、が判断基準となります。

AI生成画像・バーチャルステージング：規約上は「CG」として扱われる

表示規約に「AI生成画像」を名指しした条項はありませんが、既存のCG・完成予想図のルールがそのままかかります。

• CG・完成予想図はその旨を明示し、周囲の状況を現況に反して描かない(施行規則9条)。
• 規模・形状・構造について実際より優良と誤認させる写真・CGは禁止(規約23条)。
• 電柱・電線を消したCG合成写真は、「一部修正を加えた」と注記しても不当表示(首都圏不動産公正取引協議会の相談事例[13])。

つまり、注記では免責されません。AIで写真を「きれいにする」機能は、明るさ調整の範囲を超えて現況を変えた時点で不当表示になりうる、と読むのが安全です。バーチャルステージングについては、「その部屋に搬入できない家具を置くと優良誤認」とする公取協の見解が報じられていますが、公取協自身の公表資料は確認できていません。

発注前チェックリスト

ここまでの内容を、導入を決める前に確認する項目に落とします。ベンダーに聞くことと、社内で決めることに分けています。

ベンダーに確認すること

□ 入力したデータがAIの学習に使われないことが、契約書か利用規約に書かれているか

□ ベンダーは個人データを「取り扱わない」のか「委託先として取り扱う」のか。後者なら安全管理措置を契約で確認できるか

□ データの保存先(国内か海外か)と保存期間

□ 物件情報の取得元は何か。レインズやポータルから自動取得する仕組みを含んでいないか

□ 広告文生成の場合、表示規約の特定用語・必要表示事項のチェック機能があるか(なければ自社で工程を足す)

□ 画像生成・加工の場合、加工範囲を制限できるか(明るさ調整のみなど)

□ 生成過程(プロンプト、入力、出力)のログが保存され、後から確認できるか

社内で決めておくこと

□ プライバシーポリシーの利用目的に、AIで行う処理が含まれるか。含まれない場合 改定するか

□ 重説・契約書について、AIが作った下書きを誰がいつ確認し、宅建士が記名するか。工程として決めているか

□ 広告文は、生成後に人が見てから掲載するか、自動掲載するか。自動なら成約後の自動削除もセットか

□ 管理会社の場合、AIベンダーへの委託を管理受託契約の重説にどう書くか。既存契約のオーナーへの通知は必要か

□ AIが一次対応した問い合わせのうち、苦情に当たるものをどう記録し、定期報告に載せるか

□ 他社が撮影した写真・図面をAIに入れない、というルールを現場に周知しているか

□ この分野はルールが動いている(重説のAI活用、個人情報保護法改正)。誰が定期的に追うか

まとめ

• 不動産会社のAI導入で確認すべきルールは、宅建業法、表示規約、個人情報保護法、レインズ・ポータルの利用規約、賃貸住宅管理業法、著作権法の6つです。
• どのルールも、生成AIを使うこと自体は止めていません。止めているのは「最終責任を人から外すこと」と「他者のデータを勝手に使うこと」です。
• AIに任せてよい範囲は、現時点では「下書き、読み取り、一次対応」。重説の読み上げなど、その先は国交省が検討中です。
• 規制より見落とされやすいのが規約です。レインズの情報をAIに読ませる構想は、設計の前に規約を確認してください。

AIで何ができるかを考えるとき、「技術的にできるか」と「やってよいか」は別の問いです。後者を先に確認しておくと、ベンダーとの話が早く進みます。個別の業務をどう設計するかは、これまでのケーススタディ記事(重要事項説明書・契約書のチェック、物件紹介文・マイソクの作成、問い合わせ対応の一次自動化)でも扱っています。

出典一覧

宅建業法・国交省

[1] 重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明 実施マニュアル(令和6年12月版)

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001853617.pdf

[2] 国交省 不動産分野におけるDXの推進(補助ツールの取扱いの周知)

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_fr3_000001_00028.html

[3] 国不動第614号「重要事項説明に関する業務におけるデジタル・AI等の技術を用いた補助ツールの取扱いについて」(2026年3月31日、全日本不動産協会掲載)

https://www.zennichi.or.jp/wp-content/uploads/2026/04/5e5c2309efae6de143ce47ec76785f42.pdf

[4] 規制改革推進会議 デジタル・AI WG 国交省提出資料「重要事項説明におけるAIの活用可能性について」(2025年4月9日)

https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/2501_06ai/250409/ai03_0104.pdf

[5] 規制改革実施計画 実施事項(2026年7月21日閣議決定)

https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/publication/program/260721/03_initiatives.pdf

[6] 国交省 不動産業課 事務連絡「不動産分野におけるAI活用に関する実証事業へのご協力依頼について」(2026年6月9日、全日本不動産協会掲載)

https://www.zennichi.or.jp/wp-content/uploads/2026/05/379e5518ce6585b51a93e6adc8a914b7.pdf

[7] 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001479785.pdf

[8] 人工知能関連技術の研究開発及び活用の推進に関する法律(衆議院)

https://www.shugiin.go.jp/Internet/itdb_housei.nsf/html/housei/21720250604053.htm

表示規約・景表法

[9] 不動産の表示に関する公正競争規約(不動産公正取引協議会連合会)

https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/02/h_kiyaku.pdf

[10] 同施行規則(首都圏不動産公正取引協議会)

https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/01/h_sekoukisoku.pdf

[11] 2022年改正の主な改正点リーフレット

https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/06/20220601_kiyaku-kaisei_leaflet.pdf

[12] おとり広告ガイドライン(2019年11月)

https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/11/20191106-otori-guideline.pdf

[13] 首都圏不動産公正取引協議会 不当表示の禁止・相談事例

https://www.sfkoutori.or.jp/jireikoukoku/hutohyoji-kinshi/

[14] 公取協通信第370号(2026年8月)

https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2026/08/tsushin370.pdf

[15] 研修資料「不動産広告のルールと景品提供企画の解説」(2023年5月)

https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2023/04/kiyaku_kenshu_0530.pdf

[16] 消費者庁 ステルスマーケティング規制 Q&A

https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/faq/stealth_marketing/

[17] 消費者庁 令和5年改正景品表示法の概要

https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/assets/representation_cms216_241001_01.pdf

個人情報保護法

[18] 個人情報保護委員会「生成AIサービスの利用に関する注意喚起等」(2023年6月2日)

https://www.ppc.go.jp/files/pdf/230602_alert_generative_AI_service.pdf

[19] 個人情報保護委員会 Q&A 7-53(クラウドサービスの利用)

https://www.ppc.go.jp/all_faq_index/faq1-q7-53/

[20] 個人情報保護委員会 クラウドサービス提供事業者に関する注意喚起(2024年3月25日)

https://www.ppc.go.jp/files/pdf/240325_alert_cloud_service_provider.pdf

[21] 個人情報保護委員会 令和8年改正個人情報保護法について

https://www.ppc.go.jp/personalinfo/legal/r8kaiseihogohou

[22] 個人情報保護委員会 Q&A 16-1(分野別ガイドラインの一元化)

https://www.ppc.go.jp/all_faq_index/faq1-q16-1

レインズ・ポータル規約

[23] 中部圏不動産流通機構 レインズ利用ガイドライン(令和7年1月1日改正)

https://www.chubu-reins.or.jp/reinspdf/data/dc17_moushikomi.pdf

[24] 東日本不動産流通機構 レインズ利用に関する禁止事項について

https://www.zennichi.net/fureai/pdf/80/4.pdf

[25] 東日本不動産流通機構 レインズ利用規程改訂の概要(2013年10月)

https://www.zennichi.or.jp/wp-content/themes/fk/data/notice/20131001_reins_kitei.pdf

[26] LIFULL HOME'S PRO サービス利用規約

https://www.homes.co.jp/pro/terms/

賃貸住宅管理業法

[27] 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 解釈・運用の考え方

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001474894_251022.pdf

[28] 同 FAQ集(令和7年10月9日時点)

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001417157_251022.pdf

[29] サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001474901.pdf

著作権

[30] 文化庁「AIと著作権に関する考え方について」(2024年3月15日)

https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkashingikai/chosakuken/pdf/94037901_01.pdf

[31] 文化庁「AIと著作権に関するチェックリスト＆ガイダンス」(2024年7月31日)

https://www.bunka.go.jp/seisaku/chosakuken/pdf/94097701_01.pdf

[32] 全日本不動産協会 物件写真の無断掲載に関する法律相談

https://www.zennichi.or.jp/?p=62182